Autor: MSc. Eng. Ademilson Ribeiro | Mestre em Meio Ambiente Urbano e Industrial
O que é o Plano Diretor?
O Plano Diretor, aprovado por lei municipal, é o principal instrumento da política de desenvolvimento e expansão urbana, conforme estabelecido pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001). Ele orienta o crescimento ordenado das cidades ao definir diretrizes para uso e ocupação do solo, infraestrutura, mobilidade, meio ambiente e desenvolvimento econômico. O artigo 40 do Estatuto da Cidade estabelece sua finalidade e abrangência, determinando ainda que o Plano Diretor seja revisado pelo menos a cada 10 anos.
O Plano Diretor deve, obrigatoriamente, contemplar diversos aspectos, tais como a indicação de áreas suscetíveis a deslizamentos e inundações, áreas de proteção ambiental, a delimitação das áreas urbanas, além dos parâmetros para parcelamento, uso e ocupação do solo, entre outros. Especificamente em relação ao parcelamento do solo, a intenção estabelecida pela legislação é promover a diversidade de usos e contribuir para a geração de emprego e renda.
O direito propriedade privada não é absoluto
Nesse contexto, antes de abordar especificamente os impactos para proprietários de imóveis e empreendedores, é importante esclarecer outro conceito essencial: a propriedade privada. O Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em seu artigo 1.228, assegura ao proprietário o direito de utilizar o bem conforme sua vontade, usufruir de seus frutos e rendimentos, dispor dele por meio de venda ou doação, além do direito de recuperá-lo em caso de posse injusta exercida por terceiros.
Contudo, o direito à propriedade privada não é absoluto, estando sujeito às limitações estabelecidas pela Constituição Federal de 1988. Esta determina, no artigo 5º, inciso XXIII, que a propriedade deve atender à sua função social e, no artigo 225, define o meio ambiente como bem de uso comum da coletividade. Portanto, o direito do proprietário sobre seu imóvel é exercido de forma relativa, considerando-se sempre os interesses coletivos e a proteção ambiental.
Assim, conforme estabelece a Constituição Federal de 1988, a propriedade privada urbana somente é plenamente reconhecida e protegida quando atende à sua função social e ambiental. Essa diretriz foi reforçada pela edição do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e posteriormente consolidada no Código Civil (Lei nº 10.406/2002). Do ponto de vista prático, tal princípio é instrumentalizado e chega ao cidadão comum através do Plano Diretor, que define as diretrizes para o uso sustentável, equilibrado e socialmente responsável do solo urbano, organizando-o em diferentes zonas.
O zoneamento de uma região é definido pelo Plano Diretor
Para entender melhor o conceito de zoneamento, pode-se imaginar a cidade como um tabuleiro dividido em áreas distintas, cada uma com regras específicas sobre o que é permitido ou restrito em seu espaço. Essas áreas, denominadas zonas, são definidas pelo Plano Diretor de acordo com diversos critérios. Assim, algumas zonas são destinadas prioritariamente à moradia tranquila, outras para o comércio ou indústrias, enquanto determinadas áreas exigem preservação ambiental para proteger rios, mananciais ou espaços naturais. A dinâmica do avanço e retração das zonas depende do interesse público, seja para manter indústrias longe de hospitais e escolas, seja para restringir moradias a fim de viabilizar áreas industriais. De qualquer forma, esses movimentos são definidos nas revisões do Plano Diretor.
Como o Plano Diretor pode impactar imóveis ou empreendimentos?
Dito isso, para compreender como o Plano Diretor pode impactar um imóvel ou empreendimento, é importante destacar que ele estabelece regras específicas para cada uma das zonas, que são capazes de gerar impactos diretos sobre as propriedades privadas. Portanto, as diretrizes definidas no Plano Diretor, juntamente com outras legislações complementares, determinam na prática, as possibilidades e limitações aplicáveis aos imóveis e empreendimentos urbanos.
De maneira prática, quando ocorrem mudanças no zoneamento, elas podem gerar impactos diretos sobre a valorização ou desvalorização dos imóveis. Por exemplo, caso a zona onde uma residência está localizada tenha suas diretrizes alteradas, permitindo a instalação de indústrias anteriormente restritas, isso poderá resultar na desvalorização do imóvel. Importante destacar que, mudanças nas diretrizes urbanísticas e ambientais podem limitar ou potencializar as possibilidades econômicas e de uso dos imóveis afetados. Em síntese, as revisões do Plano Diretor têm grande relevância prática, pois determinam diretamente as condições futuras dos imóveis e das áreas nas quais estão inseridos.
É possível controlar os impactos do Plano Diretor?
Entendido o tema, é fundamental destacar que o Estatuto da Cidade determina que o Poder Público realize audiências e debates públicos durante o processo de revisão do Plano Diretor. Essa etapa é decisiva para que cidadãos, empreendedores e entidades representativas possam compreender as propostas, opinar e interferir nas alterações que podem ocorrer no zoneamento. Ao final desse processo o tabuleiro estará novamente desenhado impondo a cada zona, além dos parâmetros urbanos, as atividades que poderão ser permitidas, permissíveis ou proibidas. Após a conclusão e aprovação do Plano Diretor revisado, os impactos decorrentes das novas diretrizes urbanísticas, como a valorização ou desvalorização dos imóveis, tornam-se praticamente inevitáveis. Por isso, a participação ativa da população nessa etapa é imprescindível.
